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地产股超预期暴涨难移高负债大山

2018-02-14 03:49:10 来源:长江商报
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长江商报消息 41家上市房企销售额同比上涨50%,股价8个交易日累涨9.69%

□本报记者 江楚雅

面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,直接带动了地产股的强劲上涨。

据统计,2018-02-14-2018-02-14,房地产板块8个交易日的累计涨幅为9.69%。

与此同时,上市房企近日陆续公布2017年销售业绩。受整体市场向好影响,大部分企业的销售规模录得大幅增长。根据中原地产统计,41家上市房企合计销售额高达43782亿元,同比上涨50%。

对于股价的上涨和公司业绩及未来发展相关问题,长江商报记者先后联系碧桂园、绿地、龙湖等企业并发送采访提纲,截至发稿未获得回复。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受长江商报记者采访时表示,近期房地产股价上涨快速主要在于四个方面,一是房地产销售数据持续超预期,二是近期部分城市的限购出现松动迹象,三是龙头房企的集中度不断提升。四是部分机构强力推荐房地产板块。

7个交易日地产B端累计价格上涨28.42%

自去年底以来,地产股持续上演疯狂上涨走势。Wind数据显示,2018-02-14至1月10日期间,剔除上市三个月内的次新股,地产股涨幅居前,荣安地产等两只地产股涨幅分别达到52%和50%,在两市涨幅榜中排名第1和第2位。

此外,万科A、金地集团、保利地产、新城控股等4只个股的股价在1月8日盘中均创出历史新高。世茂股份、绿地控股分别上涨35%和33%,苏宁环球、蓝光发展、金地集团、华夏幸福均上涨25%以上。在此期间,地产板块算术平均涨幅达到6.86%,在28个申万一级行业中排名第1。

受此推动,重仓地产股的基金涨势喜人。二级市场上,上述7个交易日内,地产B端(商家界面)累计价格涨幅达到28.42%,在所有分级基金B类份额中涨幅排名第1,房地产B、地产B涨幅也分别达到26.23%和25.28%。

从整个A股房地产板块来看,开年以来涨幅近10%。此外,作为市场房地产投资的风向标,行业分级基金房地产B从2018-02-14至2018-02-14短短的6个交易日内,涨幅超过32%。

此外,港股地产股今年来延续上涨态势,也助涨了A股房地产板块的补涨。板块数据来看,Wind数据显示,截至1月11日的过去一年,港股地产板块上涨73%,相比之下,A股房地产仅录得近17%的涨幅。

从个股来看,融创中国股价从去年初的6.75元上涨到今年1月11日的36.82元,股价翻了5.5倍,年初至今累计涨幅17.16%。从去年初至今,碧桂园的股价涨了4倍多。从市盈率来看,融创中国市盈率(TTM)38.6倍,预期2017年市盈率为16倍。2017年碧桂园市盈率25倍。

“港股地产股近期表现活跃,一方面是港股地产股价值过去一直被低估,在港股通的制度下容易出现活跃。另一方面是很多港股企业存量资产规模大,当前存量资产运作面临很多新机遇。”谢逸枫指出,对于此类股价来说,总体上要警惕部分股价有下滑可能。从大趋势看,预计2018年此类地产股涨多跌少。

根据中国指数研究院发布的《2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,排名前20的房企除去未上市的正荣集团,其余19家上市房企的股价年内平均上涨约100%。其中,融创中国一年涨幅超过400%,碧桂园、新城发展控股一年涨幅超过200%,万科A一年涨幅超过50%。

亮眼业绩及成长性是资本市场看好重要原因

“从当前地产股的波动来看,不排除受到近期部分城市限购松绑、人才购房刺激等内容影响。所以,房地产市场的交易总体被看好,进而也容易在资本市场上得到体现。另外,部分房企业绩持续攀升,尤其是千亿级的房企规模持续增加,而且后续参与租赁的企业或有发债等利好,所以股价容易反弹。”谢逸枫认为。

多位业内人士在接受长江商报记着采访时表示,此轮暴涨背后的逻辑是业绩增长、政策放松的预期、估值偏低以及龙头市占率提升。

据克而瑞《2017年中国房地产企业销售TOP200》显示,今年前三强龙头房企均破5000亿元销售额,第四至第六名突破3000亿元,中海则超过2000亿元,位列第七;截至2017年末,千亿房企数量达17家,规模房企业绩再上新台阶。千亿企业中,龙湖、新城、旭辉增长较为显著;而非千亿企业中,中梁、蓝光、美的、新力也加紧扩张,同比增长均超过100%。

除了已经实现的亮眼业绩之外,热点房企未来业绩的成长性也是资本市场看好的重要原因。从近期股票涨幅较大的多家房企来看,它们在土地储备上均处于历史高位。统计显示,新城控股土地货值高达2812亿元;世茂地产土地货值为2069亿元;金地、金科的土地储备货值分别为1560亿元和1287亿元。

此外,房市政策出现局部宽松迹象,集中在二线城市。从去年年中开始,以武汉、长沙为首的部分二线城市以人才引进方式放宽落户购房条件。今年以来,已有多个城市放松了楼市调控,其中,1月5日,兰州放松限购、加强限价;近期,南京出台新规,高层次人才首套房不限购。

易居研究院研究总监严跃进在接受长江商报记着采访时表示,“这一波地产股上涨其实是超过预期的,因为从逻辑上说,政策调控很紧。但是,资本市场给予的评价还是不同的,这背后或有两种情况,第一是部分地产企业发债等机会增加,企业成长性较好,所以给予了积极的认可。第二是部分企业的股价相对比较低,往往为部分主力资金所关注。”

行业资金面仍紧张,去年前三季度净负债率达100%

新年伊始的房地产这轮暴涨行情颇为靓丽。但在连涨多日之后,1月10日,房地产板块开始出现回调。当日,板块下跌0.73%,104只个股下跌。

地产股暴涨是大势所趋还是一时的狂欢?

严跃进表示,“在连续上涨后,房地产需要迎来一段时间的调整。”

长江商报记者了解到,虽然地产股在各种有利条件下强势上涨,但高额负债仍是一座大山。中信建投证券一份研究报告指出,2017年以来,行业整体资金面较为紧张,前三季度整体房企的净负债率达100%,较2016年上升约24个百分点,房企经营性现金流净额在前三季度由正转负,体现在行业下行周期中,房企经营现金流状况已经开始出现压力。

数据显示,截至2017年第三季度,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增加14038亿元,同比增长幅度达23.21%。

“企业扩张规模往往与负债相伴,对股价并没有直接影响,投资者看中的还是企业增长业绩,发展趋势与品牌价值。”一位证券研究人员向长江商报记者坦言,地产股大涨具有很多实际的意义,尤其在调控下更容易树立企业形象。

“大趋势依然会上涨,但中间有部分下跌可能,这和一些资金担心股价短期内过高有关。不过2018年预计此类企业的业绩成长依然较好,所以也容易带来业绩的反弹,股价也容易坚挺。”严跃进认为。

不过也有分析人士对此持保守态度。东方基金薛子徴指出,开年以来地产股行情表现突出,更多是对行业预期或市场情绪的一种修复。目前地产股上涨,并非基于整个地产行业复苏的逻辑,因此,不会有整个板块性的上涨,更多是基于龙头公司市场占有率提升的逻辑,因此,这波地产行情更多是龙头公司的个股行情。

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